7.5. Ипотечные жилищные кредиты
7.5. Ипотечные жилищные кредиты
В настоящее время коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов:
1) краткосрочный или долгосрочный кредит для заемщиков на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство - земельный кредит;
2) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ, - строительный кредит;
3) долгосрочный кредит для приобретения жилья - кредит на приобретение жилья.
Жилищное кредитование происходит при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.
Максимальная сумма кредита зависит от платежеспособности заемщика и предоставленного обеспечения и может составлять до 90% покупной или сметной стоимости объекта недвижимости при условии обязательного вложения заемщиком собственных средств в размере разницы между стоимостью объекта недвижимости и суммой кредита.
Основной формой обеспечения возврата жилищного ипотечного кредита является ипотека:
- залог готового индивидуального жилья вместе с земельным участком, на котором оно находится;
- залог земельного участка под строительство жилого объекта;
- залог объекта незавершенного жилищного строительства вместе с земельным участком;
- залог приватизированной квартиры в многоквартирном доме.
Для получения ипотечного жилищного кредита заемщик представляет в банк стандартный пакет документов, необходимый для решения вопроса о выдаче кредита. Вместе с тем, поскольку в качестве залога выступает недвижимое имущество (ипотека), дополнительно должны быть представлены документы, перечисленные в п. 9.4 "Документация, представляемая в банк заемщиком".
Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). Как уже говорилось, в кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение обязательства, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.
В принятом в 2002 г. Правительством РФ документе "Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" базовой моделью ипотеки определена двухуровневая модель, реализуемая федеральным АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования), что привело к разработке собственных банковских программ и широкому внедрению разнообразных региональных схем ипотечного жилищного кредитования.
Принятая Концепция положила начало созданию двухуровневой системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя первичный и вторичный рынок ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют банки-кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), на вторичном рынке - банки-кредиторы и институциональные инвесторы, операторы вторичного рынка, приобретающие у банков права по ранее выданным ипотечным кредитам (рефинансирование банков).
Получение финансовых ресурсов для предоставления долгосрочных кредитов населению возможно как за счет средств, привлекаемых банками самостоятельно на первичном рынке, так и за счет ресурсов, привлекаемых на вторичном рынке.
Современная ситуация ипотечного жилищного кредитования в России такова: с одной стороны, отмечается бурный рост этого вида кредитования, с другой - явная недостаточность его масштабов для решения возникающих у граждан потребностей. Совокупный портфель ипотечных кредитов в настоящее время составляет 7 млрд долл., тогда как, по оценкам экспертов, потребность россиян в таких кредитах оценивается примерно в 50 млрд долл. По ипотечным схемам в России приобретается всего 1,5% жилья, отношение объемов ипотечного кредитования к ВВП находится на уровне 0,007% по сравнению с 55% в США и около 40% - в ЕС. Число ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физическим лицам, не превышает 6%. Отмечается неравномерное территориальное развитие ипотечного жилищного кредитования: 57% задолженности по ипотечным жилищным кредитам приходятся на Центральный федеральный округ, в том числе 43% - на Москву, тогда как на Дальневосточный и Южный федеральные округа - по 2% на каждый.
Для ипотечного жилищного кредитования в России за последние годы характерны следующие тенденции:
- рост объемов рефинансирования ипотечных кредиторов АИЖК и повышение его значения для развития ипотеки в регионах;
- увеличение количества банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты;
- снижение процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам;
- удлинение сроков ипотечного жилищного кредита;
- либерализация требований к размеру первоначального взноса, т.е. увеличение соотношения "размер кредита/стоимость залога";
- увеличение количества банковских программ ипотечного жилищного кредитования и повышение дифференцированности их условий, вызванное стремлением банков учитывать интересы разных заемщиков. Многие банки сочетают реализацию своих собственных программ и сотрудничество с федеральной системой рефинансирования АИЖК.
Для дальнейшего развития ипотечного жилищного кредитования необходимы:
- совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
- налоговое стимулирование как граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков - кредиторов, с другой стороны;
- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
- создание механизмов социальной защиты заемщиков от неправомерных действий банков-кредиторов и для социальной адаптации заемщиков при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
- уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также по их рефинансированию;
- формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ипотечных ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.
В целом в последние годы в России наблюдаются повышение доступности ипотечного жилищного кредита и его ориентация на разные группы населения, совершенствуется механизм рефинансирования ипотечных кредиторов, что ведет к росту объемов выдачи ипотечных жилищных кредитов.