Оценка стоимости биз ...

6. Государственная кадастровая оценка

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а именно Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Государственную кадастровую оценку регулирует ФСО N 4. По ФСО N 4 группировка объектов оценки происходит по следующим правилам:

- При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки. В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

- Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

- Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

- Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

ФСО N 4 предъявляет следующие требования к определению кадастровой стоимости:

- Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

- Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

- При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

В соответствии со ст. 24.14 Закона об оценочной деятельности исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем 30 млн руб. При этом договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости должен быть заключен до подписания договора на проведение оценки. Таким образом, законодатель введением данного положения сузил круг оценщиков, которых можно привлекать к работе по оценке кадастровой стоимости, возложив на них дополнительную обязанность по страхованию ответственности.

Оценка кадастровой стоимости происходит путем построения моделей оценки. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении данной модели оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Также допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. Для застроенного земельного участка в указанных обстоятельствах принимается вид разрешенного использования исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Согласно ФСО N 4 для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

- выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

- выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

Заметим, что лексика ФСО, использующая такие неточные формулировки, как "преимущественно", не способствует точному толкованию приведенных правовых норм.

Расчет кадастровой стоимости объектов оценки, согласно ФСО N 4, должен вестись с соблюдением следующих правил:

- При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком.

- Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

- В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

- Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованны. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

- По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

- Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

Здесь законодатель также ввел существенное ограничение возможности привлечения небольших оценочных коллективов для проведения кадастровой оценки крупных территорий.

В течение 30 дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, СРО оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

В течение 10 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости утверждает результаты определения кадастровой стоимости.

Сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки.

В соответствии с данной нормой права Приказом Министерства экономического развития РФ от 21 февраля 2011 г. N 53 был утвержден Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда. Согласно указанному Порядку ведение фонда данных государственной кадастровой оценки представляет собой сбор, обработку, внесение, учет, систематизацию и хранение сведений, используемых при проведении государственной кадастровой оценки и формируемых в результате ее проведения. Фонд данных государственной кадастровой оценки ведется на электронных носителях с применением стандартизированных технических и программных средств, удовлетворяющих требованиям законодательства Российской Федерации о защите информации и обеспечивающих автоматизированный ввод сведений в указанный фонд данных.

В состав фонда данных государственной кадастровой оценки включаются отчеты об определении кадастровой стоимости, отчеты об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, цифровые тематические карты, сформированные для определения ценообразующих факторов, а также систематизированные сведения об объектах оценки, в том числе:

- наименование субъекта Российской Федерации (муниципального образования);

- сведения о договоре на проведение оценки (номер и дата, информация о заказчике и исполнителе работ по определению кадастровой стоимости, содержащаяся в договоре на проведение оценки, предмет договора на проведение оценки, сроки проведения работ);

- реквизиты акта, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости;

- кадастровые номера, количественные и качественные характеристики объектов оценки, использовавшиеся при определении кадастровой стоимости;

- сведения о значениях ценообразующих факторов объектов оценки и источниках сведений о них;

- о результате группировки объектов оценки;

- о результате построения выбранной исполнителем работ по определению кадастровой стоимости модели оценки;

- о результате расчета кадастровой стоимости объектов оценки;

- о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен, использованной оценщиком при построении модели оценки;

- об информации, полученной в результате мониторинга рынка недвижимости.

Исполнителю работ по определению кадастровой стоимости отчеты об оценке, содержащиеся в фонде данных государственной кадастровой оценки, предоставляются по его запросу в форме электронных документов, подписанных электронной цифровой подписью или иным аналогом собственноручной подписи в соответствии с законодательством Российской Федерации.