5. Экспертиза отчета об оценке
5. Экспертиза отчета об оценке
Согласно ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов СРО оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной СРО, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки:
- на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
- на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами СРО оценщиков.
Положительным экспертным заключением для указанных видов экспертизы признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Закона об оценочной деятельности, ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
В случае если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных СРО оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех СРО оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет. Если экспертиза отчета проведена одновременно в нескольких СРО оценщиков, указанный отчет может быть использован для целей оценки только в случае, если все экспертные заключения на указанный отчет являются положительными.
Следует заметить, что отчет об оценке не является окончательным подтверждением стоимости объекта оценки. В ряде случаев оценки публичного имущества экспертиза отчета является обязательной. На практике законодатель устанавливает возможность, а иногда и необходимость написания фактически повторного отчета об оценке, что добавляет в деятельность оценщика ряд сложностей экономического и правового характера. В настоящий момент на рынке оценочных услуг сложилась ситуация, когда стоимость экспертизы отчета зачастую в несколько раз, а иногда и на порядок превышает стоимость самой оценки. В итоге деятельность СРО оценщиков становится привлекательным бизнесом, несмотря на ее некоммерческий уставный характер.
По мнению авторов, такой порядок "двухступенчатой" оценки не снижает злоупотребления по установлению заниженных и завышенных оценок, а лишь перераспределяет денежные потоки от оценщиков к их регуляторам. Кроме того, сама юридическая сентенция "подтверждение стоимости объекта оценки", приведенная в ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности, противоречит ст. 12 "Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения" этого же Закона.
Экспертиза отчетов об оценке бывает обязательной (установленной законодательством или другим нормативным правовым актом) и необязательной (по инициативе заказчика, оценщика или третьего лица).
Практика правоприменения ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности предполагает, что необязательная экспертиза отчета об оценке проводится той СРО оценщиков, в которой состоит оценщик, подписавший отчет. Если оценщики состоят в нескольких СРО, то необязательная экспертиза проводится, как правило, в той СРО, где состоит оценщик, первым по порядку подписавший отчет. Однако в случаях обязательного проведения экспертизы устанавливается передача отчета на экспертизу во все СРО оценщиков, где состоят оценщики, подписавшие отчет.
В рассматриваемой статье установлена возможность проверки отчета об оценке соответствию нормативным актам регулирующего органа власти, не касающимся оценочной деятельности, что также противоречит ст. 15 Закона об оценочной деятельности, не устанавливающей такой обязанности оценщика.
Детализированное регулирование экспертизы отчета об оценке установлено в Федеральном стандарте оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5).
Согласно этому стандарту под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов СРО оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной СРО, в соответствии с видом экспертизы.
Данный стандарт оценки также является противоречивым. С одной стороны, он устанавливает, что при проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка, с другой стороны, экспертиза подразделяется на нормативно-правовую и на подтверждение стоимости объекта оценки. Каким образом возможно подтвердить стоимость объекта оценки, не проводя повторную оценку, законодатель не поясняет. В случае если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах СРО оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза.
Из содержания ФСО N 5 можно сделать вывод, что экспертиза оценки проводится на основании договора или исходя из требований законодательства или иных нормативных правовых актов.
Экспертиза оценки предъявляет требования к независимости эксперта и его СРО оценщиков, похожие на требования Закона об оценочной деятельности:
- Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки.
- Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица - заказчика экспертизы, физическим лицом - заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.
- Эксперт обязан уведомлять СРО оценщиков о фактах оказания на него воздействия со стороны любых лиц в целях влияния на вывод (выводы), содержащийся (содержащиеся) в экспертном заключении.
Для проведения экспертизы оценщик должен предоставить в СРО оценщиков сам проверяемый отчет об оценке либо его заверенную в установленном порядке копию, а также иные имеющиеся у него документы, касающиеся проведенной оценки. Необходимая для проведения экспертизы, но отсутствующая в отчете об оценке информация, на которую ссылается оценщик в отчете об оценке, представляется оценщиком по запросу экспертов. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.
В экспертном заключении указываются:
- дата составления и номер экспертного заключения;
- основание для проведения экспертизы отчета об оценке;
- сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке или ином органе, инициировавшем проведение экспертизы отчета об оценке (полное наименование, место нахождения, ОГРН (при наличии)). В случае если заказчиком экспертизы отчета об оценке является физическое лицо, о нем указываются следующие сведения: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность; дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;
- вид проводимой экспертизы отчета об оценке;
- сведения об отчете об оценке (дата составления и порядковый номер отчета об оценке, информация, идентифицирующая объект оценки, дата определения стоимости объекта оценки), а также сведения об иных документах и материалах, представленных для экспертизы отчета об оценке;
- сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проведена экспертиза отчета об оценке;
- сведения об эксперте (экспертах), подписавшем (подписавших) экспертное заключение (фамилия, имя, отчество, регистрационный номер согласно реестру членов СРО оценщиков);
- результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности СРО оценщиков;
- результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам;
- результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости;
- вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован.
Экспертное заключение составляется в письменной форме в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, ФСО, стандартов и правил оценочной деятельности СРО оценщиков и должно быть пронумеровано постранично, прошито, скреплено печатью СРО оценщиков (за исключением случаев составления экспертного заключения в виде электронного документа), подписано экспертом (экспертами), проведшим (проведшими) экспертизу отчета об оценке, утверждено руководителем экспертного совета СРО оценщиков либо иным уполномоченным лицом, заверено руководителем исполнительного органа СРО оценщиков или иным уполномоченным лицом и утверждено в порядке, установленном СРО оценщиков в соответствии с требованиями ФСО N 5.
Копия экспертного заключения должна быть предоставлена оценщику.
Копия экспертного заключения хранится СРО оценщиков в течение трех лет. Данную копию возможно также хранить в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной ЭП.
Вывод эксперта по результатам экспертизы отчета об оценке должен быть однозначным - положительным или отрицательным. Так, при проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При проведении же экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству. Соответственно, отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от вышеприведенных. При этом отрицательное экспертное заключение должно содержать полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.
Положение о порядке проведения экспертизы отчетов об оценке должно быть утверждено внутренними документами СРО оценщиков. В нем должны содержаться сведения, определяющие:
- состав лиц, подписывающих экспертное заключение;
- форму утверждения экспертного заключения руководителем экспертного совета СРО оценщиков либо иным уполномоченным лицом;
- форму заверения экспертного заключения руководителем исполнительного органа СРО оценщиков либо иным уполномоченным лицом;
- последовательность и сроки процедур подписания, утверждения и заверения экспертного заключения;
- состав и объем указываемых в экспертном заключении сведений о полученной от оценщика на основании запросов информации, необходимой для проведения экспертизы, но отсутствующей в отчете об оценке.
Порядок утверждения экспертного заключения должен содержать требования о подписании экспертного заключения, составленного в форме электронного документа, усиленной квалифицированной ЭП.
Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 г. N 628 был принят Федеральный стандарт оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО N 6)", который устанавливает требования к квалификации экспертов в саморегулируемых организациях оценщиков.