Оценка стоимости биз ...

3. Федеральные стандарты оценки

Федеральные стандарты оценки - документы, обязательные к применению всеми оценщиками, независимо от принадлежности к той или иной СРО. В данных Стандартах указывается, что они разработаны с учетом международных стандартов оценки, однако, по нашему мнению, эти документы существенно отличаются - как по объему, так и по содержанию. Первые ФСО посвящены базовым категориям оценки. Установлено, что объектами оценки могут выступать любые оборотоспособные объекты гражданских прав.

Дано определение цены как денежной суммы, предлагаемой, запрашиваемой или уплаченной за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки. Таким образом, закреплено, что цена может быть как историческим фактом, так и одним из условий оферты. По нашему мнению, данное положение разрешает использование цен предложений в качестве информации при реализации сравнительного подхода в оценке. Это важно при оценке объектов, где использование цен состоявшихся сделок затруднено или невозможно - например, при оценке недвижимости, машин, оборудования и подобных объектов.

Оценка должна быть проведена с использованием нескольких подходов к оценке. Итоговая стоимость представляет собой результат обоснованного согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Важным условием проведения обязательной оценки является общее требование, что с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев.

Затратами признается стоимость ресурсов, требуемых для производства (создания) объекта, либо историческая стоимость приобретения объекта. Исходя из смысла данных стандартов, можно сделать вывод о том, что использование исторических значений цен сделок с оцениваемым объектом относится к затратному подходу (в МСО - к рыночному подходу. - Авт.).

В рамках определения категории наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки установлен только один критерий - максимальная стоимость объекта оценки. Принципы физической, финансовой и юридической осуществимости, принятые в общепринятой теории НЭИ, в ФСО не упоминаются.

Экспертиза отчета об оценке проверяет соблюдение оценщиком:

- требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

- требований договора об оценке;

- достаточности и достоверности используемой информации;

- обоснованности сделанных оценщиком допущений;

- использования или отказа от использования подходов к оценке;

- согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта.

Определение подходов к оценке традиционно. Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. При этом объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Исходя из положений ФСО N 1, можно констатировать, что стоимость замещения и воспроизводства больше не является видом стоимости, а является методом расчета затратного подхода к оценке.

Проведение оценки, как уже упоминалось ранее, включает следующие этапы:

1) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

4) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

5) составление отчета об оценке.

В рамках оценочного делопроизводства возникает обязанность оценщика иметь задание на оценку, которое должно содержать следующую информацию:

- объект оценки;

- имущественные права на объект оценки;

- цель оценки;

- предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

- вид стоимости;

- дату оценки;

- срок проведения оценки;

- допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Представляется, что данный документ должен оформляться как приложение к договору на оценку, как часть отчета об оценке. Пункт 18 ФСО N 1 признает, что выбор подходов и методов проведения оценки основывается на суждении оценщика. При этом оценщик использует следующую информацию:

- о политических, экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

- о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

- об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устаревании, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при оценке, должна соответствовать принципу достаточности и достоверности. Ответственность за соблюдение этого правила лежит на оценщике. Оценщик должен обосновать необходимость привлечения внешнего специалиста (эксперта). В случае если оценщик делает какое-либо допущение, он должен описать условия, при которых справедливы значения характеристик этих допущений. Оценщику запрещено использовать в оценке информацию, датированную позже даты оценки. Информация, используемая в сравнительном подходе, должна отвечать требованиям доступности и достоверности.

Как и ранее, оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Также сохранилось право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В качестве критериев применимости доходного и сравнительного подходов к оценке ФСО выделяется наличие достоверной информации, позволяющей прогнозировать доходы и расходы, источником которых является объект оценки, и наличие объектов-аналогов соответственно.

В рамках реализации доходного подхода у оценщика возникают следующие обязанности:

1) установить период прогнозирования;

2) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в прогнозном и постпрогнозном периодах;

3) определить ставку дисконтирования;

4) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в стоимость на дату оценки.

Таким образом, ФСО фактически исключает возможность применения метода капитализации прибыли.

При реализации сравнительного подхода оценщик должен:

1) обоснованно выбрать единицы сравнения объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых оценочной практикой при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения. Данное положение может быть причиной споров при его практическом применении;

2) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения. Оценщику следует ввести единую для всех объектов-аналогов шкалу корректировок;

3) обоснованно согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

Обоснованием отказа от затратного подхода к оценке может служить невозможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Оценщик должен учитывать физический износ, функциональное и экономическое устаревание, если таковые имеются.

Оценщик должен согласовать результаты, полученные в рамках примененных подходов и методов оценки. На согласование результатов влияют вид определяемой стоимости и мнение оценщика. Исходя из смысла п. 24 Стандарта, оценщику необходимо осуществлять "обоснованную процедуру взвешивания", т.е. простого приведения весов недостаточно, взвешивание является процедурой.

Отчет об оценке - обязательный документ, подтверждающий проведение оценки. Итоговая величина стоимости должна быть выражена в российских рублях.

Под целью оценки в рамках ФСО подразумевается определение того или иного вида стоимости объекта оценки.

Задачами оценки могут являться:

- совершение сделки купли-продажи;

- передача объекта оценки в аренду или залог;

- страхование;

- кредитование;

- внесение в уставный (складочный) капитал;

- налогообложение;

- составление финансовой (бухгалтерской) отчетности;

- реорганизация и приватизация предприятий;

- разрешение имущественных споров;

- принятие управленческих решений;

- иные случаи.

В ФСО N 2 выделяются следующие виды стоимости:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

Понятие рыночной стоимости соответствует пониманию этой базы оценки Законом об оценочной деятельности. В ФСО N 2 приведены некоторые комментарии к данному понятию, имеющие, на наш взгляд, слабое практическое значение.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

- при изъятии имущества для государственных нужд;

- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;

- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;

- при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;

- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.

Новаторство данного положения - в требовании оценки по рыночной стоимости имущества должника в рамках процедуры банкротства. До ФСО в рамках процедуры банкротства очень часто определялась ликвидационная стоимость.

В ФСО определяются также следующие виды стоимости: