2. Подходы и методы в оценке объектов оценки 2.1. Доходный подход к оценке
2. Подходы и методы в оценке объектов оценки
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 13 ФСО N 1).
Он основывается на принципе ожидания (предвидения): стоимость оцениваемого объекта определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнозируемых выгод. Она определяется как текущая стоимость будущих доходов, которые способен генерировать объект.
Доходный подход может применяться, если:
1) объект генерирует доход;
2) возможен достоверный прогноз будущих доходов.
Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, то доходный подход невозможно применить.
В рамках этого подхода традиционно выделяют 2 метода оценки:
1) метод капитализации дохода;
2) метод дисконтированных денежных потоков.
Первый метод применяется в том случае, когда доходы стабильны или их темпы роста стабильны и прогнозируемы, т.е. доходы существенно не меняются от периода к периоду.
Второй метод применяется, когда доходы существенно варьируются от периода к периоду.
Стоимость объекта оценки в методе капитализации дохода определяется по формуле (формула бессрочного аннуитета):
Д
V = -,
R
где V - стоимость объекта оценки; Д - доход от объекта оценки в годовом исчислении, в качестве дохода могут быть использованы показатели: чистой прибыли, денежного потока, чистого операционного дохода и др. в зависимости от оцениваемого объекта; R - ставка капитализации (с экономической точки зрения ставкой капитализации является ставка ожидаемого дохода (ожидаемая норма доходности) на инвестируемые средства в объект в сопоставимые по риску и доходности объекты).
Стоимость объекта оценки в методе дисконтированных денежных потоков определяется по формуле:
ДДДД
1 2 n n i
V = ----- + -------- + ... + -------- = SUM --------,
2 n i=1 i
1 + r (1 + r) (1 + r) (1 + r)
где V - стоимость объекта оценки; Д - доход, полученный от
1, 2... n
объекта оценки в 1-й, 2-й, n-й год (период); r - ставка дисконтирования
(экономическая сущность аналогична ставке капитализации, она учитывает риск
вложения средств в данный объект, желаемую отдачу от объекта и другие
факторы); n - количество прогнозируемых периодов (лет); i - номер периода.
Приведение прогнозных денежных потоков к текущему моменту
┌─────────────────┐
│ │
│ │
┌──────────┤ │
┌──────────┤ │ ├──────────┐
┌──────────┤ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │
│ Д │ Д │ Д │ │ Д │
│ 1 │ 2 │ 3 │ ... │ n │
0 ├──────────┼──────────┼──────────┼─────────────────┴──────────┼─────────>
│<─────────┘ │ │ │ t
│<────────────────────┘ │ │
│<───────────────────────────────┘ │
│ │
│<────────────────────────────────────────────────────────────┘
В математическом смысле ставки R, r представляют собой делитель, который приводит будущие доходы от объекта оценки к стоимости этого объекта (или конвертирует доход в стоимость).
В экономическом смысле ставки показывают ожидаемую норму доходности инвестора (которая может учитывать риски, связанные с инвестированием, норму возврата капитала и другие факторы).