Организация подрядных отношений  в инвестиционно- строительной деятельности.
1.Понятие и значение капитального строительства в инвестиционном процессе
2. Организация подрядных отношений в инвестиционно-строительной  деятельности
3. Подрядные торги 
4.Проектно-сметная документация в строительстве
5.Методы определения сметной стоимости строительства
6.Договор подряда: содержание, порядок заключения, виды
1.Понятие и значение капитального строительства в инвестиционном процессе
    Капитальное строительство –процесс создания производственных и непроизводственных основных фондов путем строительства новых, расширения, реконструкции действующих объектов.
    Основой для осуществления капитального строительства являются капитальные вложения.
    Капитальное строительство – одна из основных форм расширенного воспроизводства основных фондов.
Отличительные черты капитального строительства:
- Сложность сооружаемых объектов;
- Большие затраты материальных, трудовых и денежных ресурсов;
- Техническая и организационная сложность сооружаемых объектов;
-Большая длительность производственного цикла.
    Общий цикл капитального строительства объекта – время от начала его проектирования до ввода в эксплуатацию.
 Стадии общего цикла капитального строительства:
-Подготовка строительства: технико-экономическое исследование целесообразности строительства объекта, проектирование объекта и инженерно-техническая подготовка к строительству.
-Собственно строительство.
-Реализация готовой продукции: ввод законченных объектов в эксплуатацию и передача их заказчику.
  Организационные формы капитального строительства:
-Хозяйственный способ;
-Подрядный способ.

2.Организация подрядных отношений в инвестиционно-строительной  деятельности 

Таблица 1 Характеристика подрядных организаций в строительстве

Тип подрядной организации 	Характеристика 	
Общестроительные подрядные организации 	Занимаются выполнением разных видов общестроительных работ.  Чаще всего выступают в роли генерального подрядчика. 	
Специализированные 	Специализируются на выполнении отдельных видов строительных работ ( бетонные, отделочные, электромонтажные) 	

Преимущества подрядного способа строительства:
- обеспечивает индустриализацию строительного процесса;
-обеспечивает использование новейшей техники и прогрессивных методов производства работ;
- способствует формированию опыта ведения строительства;
- обеспечивает использование квалифицированных кадров.
3.Подрядные торги 

    предполагают выбор заказчиком  подрядчика на конкурсной основе .
Проведение торгов регламентируется Положением о подрядных торгах В РФ.
Решение о проведение торгов принимает заказчик ( инвестор) после утверждения ТЭО и рабочей документации и при наличии положительного заключения эксперта.
Таблица 2 Классификация подрядных торгов
Признак классификации 	Виды торгов 	
По способу проведения отбора претендентов 	С предварительной классификацией участников;
Без предварительной классификации участников. 	
По участию в торгах иностранных участников 	С участие иностранного подрядчика;
Без участия иностранного подрядчика. 	
По участникам и оглашению результатов торгов 	Гласные;
Негласные. 	
По срокам назначения 	Первичные;
Повторные. 	
По ограничению числа претендентов 	Открытые;
Закрытые. 	

Таблица 3 Участники торгов
Участник 	Функции 	
Заказчик 	-	Принимает решение о проведении торгов;
-	Определяет организатора торгов, заключает с ним договор;
-	Участвует в работе тендерного комитета;
-	Устанавливает окончательные условия договора и заключает его с победителем торгов. 	
Организатор торгов 	-	Готовит документы для объявления торгов и рассылает приглашения подрядчикам;
-	Формирует тендерный комитет и контролирует его деятельность;
-	Рассматривает аппеляции;
-	Осуществляет расходы по организации торгов. 	
Тендерный комитет 	-	Собирает заявки на участие в торгах;
-	Проводит предварительную классификацию подрядчиков и их заявок;
-	Разрабатывает и рассылает тендерную документацию;
-	Собирает, оценивает и  хранит  предложения подрядчиков;
-	Осуществляет процедуру торгов;
-	Выбирает победителя и публикует результаты торгов в СМИ. 	
Претендент 	Подрядная организация  с момента обращения в тендерный комитет с заявкой на участие в торгах.
-	Предоставляет заявку на участие в торгах;
-	В любой момент может отказаться от участия в торгах.	
Оферент 	Претендент,  с момента регистрации оферты.
-	Предоставляет оферту;
Оферта – документ, содержащий предложение претендента, подтвержденное банковской гарантией, содержащие его согласие на участие в торгах на условиях тендерной документации. 
-	Вносит задаток на расчетный счет заказчика.	

Процедура торгов
1.	Заказчик принимает решение о проведении торгов и выбирает организатора торгов, заключает с ним договор
2.	Организатор торгов готовит необходимую документацию , объявляет торги и выбирает тендерных комитете
3.	Тендерный комитет готовит тендерную документацию( сведения о предмете торгов, проектная документация, требования к оферте, условия проведения торгов, проект договора, форму заявки на участие в торгах, коммерческую информацию) 
4.	Претенденты предоставляют тендерному комитету оферты в двойных конвертах. Тендерный комитет их регистрирует и хранит до проведения торгов.
5.	Проведение торгов по месту нахождения организатора торгов. День и час объявляются официально. Тендерный комитет вскрывает оферты и оценивает отдельно по технической и коммерческой части. Выбираются 2-3 победителя. Окончательный выбор осуществляет заказчик. Итоги торгов доводятся до участников письменно.
Торги считаются несостоявшимися если: 
Не поступило оферт до окончания срока закрытия торгов:
Все поступившие оферты не имеют банковских гарантий и не внесены задатки;
Оферты не имеют экономической эффективности для инвестора:
Оферты не соответствуют условиям тендерной документации.
6.	Заказчик утверждает результаты торгов. Победитель вносит второй задаток на расчетный счет заказчика. Заключается договор подряда заказчиком с победителем.

4.Проектно-сметная документация в строительстве
   Технические и экономические расчеты, необходимые для строительства, реконструкции объектов отражаются в проектах и сметах.
    При строительстве, реконструкции , капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства проектная документация не требуется – ее подготовку обеспечивает застройщик по собственной инициативе.
    Проекты и сметы на строительство составляются проектными, проектно-строительными организациями.
    Заказчик заключает договор с проектно-строительной организацией  на разработку проектно-сметной документации и задание на проектирование.
Таблица 4  Содержание задания на проектирование
Содержание 	Исходные данные 	
-Вид строительства;
-Стадийность проектирования;
-Основные технико- экономические показатели;
-Экологические параметры;
-Характеристика архитектурно-строительных, планировочных, конструктивных решений;
-Требования к разработке природоохранных мер, и т.д.	-	Акт выбора земельного участка;
-Данные по оборудованию;
-	Технические условия присоединения проектируемого объекта к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;
-	Чертежи и технические характеристики продукции;
-	Материалы инженерных изысканий и обследований, обмерочные чертежи существующих на земельном участке зданий и сооружений, и т.д. 	

Таблица 5 Проектно-сметная документация
Документ	Содержание 	
Проектная документация 	
Проект строительства
 ( технико-экономическое обоснование) 	Комплекс графических, технических, экономических и текстовых документов и расчетов.
Разделы: общая пояснительная записка; генеральный план и транспорт; технологические решения; организация и условия труда работников; управление производством и предприятием; архитектурно-строительные решения; инженерное оборудование, сети и система; организация строительства; охрана окружающей среды; инженерно-технические мероприятия по предупреждению чрезвычайных мероприятий; сметная документация; эффективность инвестиций. 	
Рабочий проект 	Разрабатываются для массового и повторного применения, для несложных объектов. В состав рабочего проекта включается рабочая документация. Содержание определяется государственными стандартами и уточняется заказчиком. В состав рабочей документации входят локальные и объектные сметы. 	
Рабочая документация 		
Сметная документация	
Локальная смета	Первичный сметный документ. Составляется на отдельные виды работ и затрат по заданиям на основе объемов, которые были определены при разработке рабочей документации. Данные группируются в разделы по отдельным конструктивным элементам здания, видам работ, устройств. Сметная стоимость определенная в локальной смете включает прямые затраты, накладные расходы, сметную прибыль. 	
Объектная смета	Разрабатывается на основе локальной сметы и устанавливает сметную стоимость отдельного здания, сооружения. В объектные сметы включают средства на покрытие  лимитированых затрат ( удорожание работ в зимнее время) 	
Расчеты на отдельные виды затрат 	Составляются если требуется определить размер( лимит) средств, которые необходимы для возмещения затрат, не учтенными нормативами, по стройке в целом. 	
Сводный сметный расчет	Содержит итоги сметных документов. Разрабатывается в целом на строительство независимо от числа генеральных подрядных организаций.  Включается резерв средств на непредвиденные работы и  затраты ( для социальной сферы 2%, для производственной сферы - 3%).   Предполагает наличие пояснительной записки: месторасположение строительства; перечень каталогов сметных нормативов; наименование генеральной подрядной организации; нормы накладных расходов; норматив сметной прибыли; особенности определения сметной стоимости; строительных работ, оборудования и его монтажа, распределение средств по направлениям строительства. 	
Сводка затрат 	Составляется по объектам жилищно-гражданского и другого непроизводственного назначения. 	

      Вся проектная документация на строительство объектов подлежит:
- государственной экспертизе;
- Утверждению ( в зависимости от источника финансирования )

5.Методы определения сметной стоимости строительства
     Сметная стоимость – размер затрат, которые необходимы для выполнения строительных и монтажных работ, приобретения оборудования, инструмента, инвентаря и осуществления других мероприятий, вытекающих из проекта.

Методы определения сметной стоимости строительства
- Калькуляционный
- Компенсационный
- Базисно-индексный
- Ресурсно-индексный
- Ресурсный
- На основе укрупненных сметных нормативов
 Таблица 6 Характеристика методов определения сметной стоимости в строительстве

Метод 	Сущность 	Особенности 	
Калькуляционный 	Стоимость строительства определяется путем калькулирования в текущих( прогнозных) ценах и тарифах цен на ресурсы и затраты, которые необходимы для реализации инвестиционного решения. 	Точность расчетов и высокая трудоемкость. 	
Компенсационный 	Стоимость строительства формируется исходя из фактических затрат подрядчика. 	Затратный механизм формирования сметной стоимости. Выгоден подрядчику. 	
Базисно-индексный 	Стоимость строительства определяется с использованием системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, установленной в базисном уровне цен. 	Базисная стоимость рассчитывается на основе сметного расчета, исходя из рекомендуемой государственной сметно-нормативной базы. 	
Ресурный 	Стоимость строительства определяется на основе калькулировании себестоимости потребности в ресурсах, необходимых для реализации проекта. 	Точный, трудоемкий. 	
Ресурсно-индексный 	Совмещает особенности ресурсного и индексного метода. 	Достоверный, доступный, перспективный. Используется при составлении оферт подрядчиков для участия в подрядных торгах. 	
На основе укрупненных сметных нормативов			

6. Договор подряда: содержание, порядок заключения, виды
Таблица 7 Виды договоров подряда

Вид договора 	Характеристика 	
1. Традиционный 	Заключается на выполнение строительно-монтажных работ, поставку и монтаж оборудования.
Договор  - заказчик - генеральный подрядчик;
Договор – генеральный подрядчик – субподрядчик;
Договор заказчик – подрядчик. 	
2. « Под ключ» 	Заключается в случае принятия генеральным подрядчиком ответственности за сооружение всего объекта и выполнение функций заказчика по отношению к другим участникам. 	
3. « Под готовую продукцию» 	Подрядчик не только обеспечивает строительство , но и сбыт готовой продукции. 	
4. Государственный договор (контракт) 	В роли заказчика выступает государство. 	
5. Многосторонний договор. 	Договор между всеми участниками ( заказчиком, проектировщиком, подрядчиком и т. д.) на равноправной основе с учетом всех взаимосогласованных условий. 	

Таблица 8 Структура типового договора подряда.
Раздел 	Содержание 	
1. Преамбула 	Наименование договора; дата подписания; место подписания; полное наименование контрагентов; должности, фамилии , имена, отчества лиц, заключающих договор. 	
2. Предмет договора 	Предмет договора; обязанности сторон; цена договора; порядок расчетов; сроки выполнения обязательств. 	
3. Дополнительные условия 	Срок действия договора; Ответственность сторон; способы обеспечения обязательств (неустойка, залог, поручительство, задаток, удержание имущества должника, банковская гарантия);
Основания для изменения или расторжения договора в одностороннем порядке; порядок разрешения споров. 	
4. Прочие условия 	Законодательство, регулирующее отношения; реквизиты сторон; количество экземпляров договоров; подписи сторон.