2.3. Затратный подход к оценке
2.3. Затратный подход к оценке
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом его износа (п. 15 ФСО N 1).
Он также базируется на принципе замещения (рациональный покупатель не заплатит за оцениваемый объект больше минимальной цены, взимаемой за другой объект, обладающий такой же полезностью). Здесь замещаются затраты на создание объекта, сделанные в момент его создания затратами в сегодняшних ценах с учетом износа объекта оценки.
В отличие от двух предыдущих подходов затратный подход можно применить практически всегда.
Пример алгоритма определения стоимости в затратном подходе в оценке недвижимости, машин, оборудования и транспортных средств.
Пример. 1. Определяется стоимость земельного участка (этот этап применяется только в оценке недвижимости).
2. Определяется полная (т.е. без учета износа) сумма затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки.
3. Определяется величина износа объекта оценки.
4. Определяется сумма затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки (этап 2 минус этап 3).
5. Определяется стоимость объекта оценки (этап 1 плюс этап 4) (этот этап применяется только в оценке недвижимости).
Износ в оценке означает потерю полезности, а значит, и стоимости, по любой причине.
Выделяют 3 вида износа:
1. Физический.
2. Функциональный (означает, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует духу времени. Это несоответствие может быть как в лучшую, так и в худшую сторону. Функциональный износ базируется на принципе соответствия).
3. Внешний (или экономический). Это вид износа, который вызван факторами внешней среды, например местоположением объекта оценки, экологией, законодательством и т.д.
Износ бывает устранимый и неустранимый (устранимость понимается с экономической, а не с физической точки зрения):
1) устранимый - это износ, затраты на устранение которого меньше добавленной стоимости к объекту оценки в результате такого устранения;
2) неустранимый - это износ, затраты на устранение которого превышают добавленную стоимость в результате такого устранения.